Le démembrement de propriété est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété des parts de SCPI pour une période de temps fixe, déterminée à l'avance.

Le nu-propriétaire détient le droit de posséder les parts.
L'usufruitier reçoit les revenus des parts.

A l'issue du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.

LES OBJECTIFS
• constitution et transmission d'un patrimoine
• recherche de plus-values ou de revenus
• réduction du revenu imposable

La nue-propriété

LA CIBLE
Contribuable en activité, fortement imposé sur les revenus et/ou le patrimoine, n'ayant pas besoin de revenus complémentaires pour vivre mais désirant se constituer un patrimoine tout en diminuant la charge d'impôts issue de ses autres revenus immobiliers ou de son patrimoine taxé à l'ISF.

LES AVANTAGES
• La constitution d'un patrimoine en ne payant que 63 à 77 % du coût de la pleine propriété des parts (selon la durée du contrat).
Effet de levier du démembrement
• La recherche de gain d'impôts en utilisant l'effet de levier fiscal. Par l'utilisation du crédit in-fine grâce à l'acquisition à crédit, couplée avec une assurance-vie. Cette formule va permettre de rembourser la totalité de l'emprunt au terme, tout en réduisant l'échéance de remboursement et en déduisant le montant des intérêts déductibles de ses revenus fonciers existants.
Effet de levier fiscal
Le nu-propriétaire se retrouve, au bout du contrat, avec 100 % du capital revalorisé en n'ayant investi, au départ, que 40 % d'apport.
• L'acquisition en nue-propriété permet de ne pas être assujettie à l'ISF. Mieux encore, le crédit souscrit représente un passif déductible de son patrimoine.
• A l'issue de la convention, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété. Il pourra d'ailleurs exonérer ces revenus en utilisant les déficits fonciers générés pendant la convention mais non imputés et ce pendant 10 ans.

Pas de taxation quand l'usufruit rejoint la nue-propriété.

EXEMPLE

LE NU-PROPRIETAIRE
• ne perçoit aucun revenu pendant 10 ans,
• finance 100 % de la nue-propriété soit 63 000 € par un crédit in-fine,
• doit payer 3 024 € d'intérêts par an,
• réalise une économie annuelle d’impôt de 1 787 € (3 024 € x 59,09 %), soit un coût réel du crédit égal à 1 302 € / an,
• nantissement d'un contrat d'assurance-vie pour garantir le remboursement du capital emprunté,
• se retrouve au bout de 10 ans avec 100 % du capital revalorisé soit 116 055 € en n'ayant investi, au départ, que 40 %, soit 40 000 €,
• perçoit à partir de la 11ème année, la totalité des revenus de la pleine propriété.

L'usufruit

LA CIBLE
L'usufruitier est :
• un particulier faiblement imposé, très souvent retraité, qui a besoin d'un complément de revenus,
• un contribuable disposant de déficits fonciers non imputés,
• une société désirant "booster" ou réguler ses résultats ou une compagnie d'assurance désirant soutenir le rendement de ses contrats en profitant du fort rendement généré
LES AVANTAGES
• L'effet de levier des revenus.
En ne payant qu'une part de la pleine propriété, l'usufruitier bénéficie de la totalité des revenus. Le taux de rendement annuel est ainsi très élevé, l'usufruitier pourra conserver une partie de son revenu pour la reconstitution de son capital.
• Exonération d'impôts des revenus perçus.
Dans la mesure où l'usufruitier dispose de déficits fonciers non imputés, il percevra les revenus du bien démembré en franchise fiscale, à due concurrence des déficits préexistants.