AVRIL – Tendance haussière pour les OPCI sur l’année 2019

//AVRIL – Tendance haussière pour les OPCI sur l’année 2019
AVRIL – Tendance haussière pour les OPCI sur l’année 2019 2019-04-16T12:09:34+00:00

Project Description

Présentation & avantages des OPCI

L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI), produit d’épargne non-côté, est un placement diversifié de long terme. Il a été créé en 2007 dans le cadre d’un projet de modernisation des produits d’épargne immobilière. Le placement est orienté immobilier et doit être composé de 60 % d’actifs immobiliers (immobilier ou part de société immobilière), 5% minimum de trésorerie pour assurer la liquidité et maximum 35% d’OPCVM actions/obligations.

Investir dans un OPCI présente bon nombre d’avantages pour l’épargnant. Composé d’actifs immobiliers et financiers, l’OPCI offre une diversification gagnante pour l’épargnant et apporte une souplesse de gestion par une meilleure liquidité. Accessible à partir de quelques centaines d’euros et géré par une société de gestion, le placement peut correspondre à différents profils investisseurs. Le risque est mutualisé grâce à la variété des actifs composant le placement et le fait d’investir en assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux.

Comparatif entre OPCI et SCPI

Bien que similaires sur certains points, les OPCI et les SCPI se différencient sur d’autres. Tout d’abord au niveau de la composition de leur capitalisation. En effet, ils sont tous les deux orientés immobilier mais alors que les SCPI sont constituées à 100 % d’actifs immobiliers, les OPCI, eux, se composent de 60 % d’actifs immobiliers et 40 % d’actifs financiers.

Au-delà de la nature de l’investissement en lui-même, la performance est aussi un point différenciant. La SCPI offre de meilleurs résultats que l’OPCI. En 2018, par exemple, le gain global moyen était de 3,98 % pour les OPCI tandis que les SCPI ont totalisé 6,20 % et ce constat se fait depuis le lancement des OPCI soit plus de 10 ans.

D’un point de vue fiscal, l’avantage est aux OPCI pour qui les revenus sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 %, prélèvements sociaux inclus ou au cadre fiscal très avantageux de l’assurance-vie. Les gains des SCPI sont imposables en fonction de la tranche marginale d’imposition et il faut y ajouter les prélèvements sociaux. L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) ne concernant que l’immobilier physique, là encore, les OPCI sont gagnants au vu de la part variable d’actifs financiers qui les composent. Il n’y a que dans le cadre d’une acquisition en assurance-vie que ces deux placements ont une fiscalité similaire et plutôt avantageuse.

Les SCPI et les OPCI sont tous deux des placements risqués qui ne garantissent ni le capital investi, ni les revenus versés. Néanmoins, c’est la nature du risque qui diffère. Encore une fois la SCPI, investie à 100 % en actifs immobiliers pourra être touchée par une baisse du prix de la pierre quand l’OPCI pourra compter sur la part variable d’actifs financiers investie pour palier cet impact. A contrario, une SCPI ne sera pas directement impactée par une crise boursière.

L’accessibilité à ce genre de placements et là encore plus avantageuse côté OPCI car le minimum à investir peut être contenté par des centaines voire des dizaines d’euros seulement alors qu’une SCPI demandera au minimum 1 000 euros d’investissement. Inexistants sur les OPCI, l’achat à crédit et le démembrement permettent une optimisation des revenus imposables des SCPI.

La liquidité est bien plus importante côté OPCI que SCPI, que ce soit lors de l’achat ou de la revente. La disponibilité des SCPI n’est jamais assurée et la revente peut prendre plus de temps selon les conditions de marchés et les résultats de la SCPI. L’acquisition de l’OPCI est possible à tout moment car ils sont constamment ouverts et la revente est garantie en deux mois.

Ainsi, il est conseillé d’avoir recours à une SCPI pour un placement de long terme (plus de 10 ans) et plutôt se diriger vers un OPCI pour un placement de moyen terme (entre 5 et 8 ans).

Résultats 2018 et performances

En 2018, la collecte des OPCI a ralenti (2,14 Md€) par rapport à l’année précédente qui avait enregistré de bons résultats. Cette diminution s’est expliquée par le cours de la bourse qui a fortement été orienté à la baisse sur l’année 2018 et la chute des valorisations de l’immobilier côté européen. Le rendement moyen a atteint 1,2 % sur cette année avec un écart entre le meilleur placement et le moins bon assez important (environ 5 %).

Quelques résultats 2018

Évolutions de l’épargne retraite : la loi PACTE

Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises. La loi Pacte est un texte législatif visant à faciliter les formalités qui incombent aux entreprises et surtout aux PME. Le jeudi 31 janvier, le Sénat à adopté l’article 20 du projet de loi PACTE qui réforme l’épargne retraite.

Les actifs devraient disposer de nouveaux produits d’épargne-retraite dans le courant de l’année 2019. La Loi Pacte prévoit de simplifier la gamme de produits d’épargne-retraite et d’harmoniser les règles qui leur incombent qu’il s’agisse de fiscalité ou d’approvisionnement. Les différents produits existants seront alors réunis sous le PER, Plan d’Épargne Retraite et seront classés en trois catégories : les contrats de retraite individuels (Aujourd’hui PERP, Préfon, Madelin), les contrats de retraite collectifs (Plan Epargne Retraite Collectif) et les contrats de retraite ciblés (art. 83/PERE). Le texte propose alors une portabilité totale des produits d’épargne-retraite des salariés. Les actifs pourront alors transférer leur produit en cas de changement de structure de manière à ne conserver qu’un produit d’Épargne tout au long de leur vie professionnelle.

  • Conditions de déblocage

Les conditions de déblocage ont elles aussi été assouplies de manière à pouvoir récupérer ses économies plus tôt que prévu en cas de circonstances exceptionnelles. Les aléas de la vie peuvent avoir un impact sur la préparation de la retraite c’est la raison pour laquelle de nouveaux cas de déblocage ont été proposés par les sénateurs (achat d’une résidence, perte d’autonomie / handicap et adaptation d’un logement).

  • Sortie en capital

Les modalités de reversement de l’épargne constituée ont aussi été revues pour être plus souples. Les épargnants auront le choix sur le versement de leur épargne soit sous forme de rente, soit sous forme de capital, partiel ou total. Cette option peut être un peu risquée si les dépenses ne sont pas maitrisées.

Les cotisations obligatoires des régimes catégoriels (art. 83/PERE) continueront, elles à sortir en rente et ne bénéficieront pas du cas de déblocage pour l’acquisition d’une résidence principale.

  • Fiscalité

D’un point de vue fiscal, le texte prévoit de réduire la contribution sociale acquittée par les entreprises sur les produits d’épargne retraite. Le taux de cette taxe passerait de 20 % à 16 %.

Le projet de loi Pacte prévoit la déductibilité des versements volontaires dans le PERCO de l’épargne salariale, ainsi que la possibilité de déployer un PERCO dans une entreprise sans nécessairement avoir mis en place un Plan d’Epargne Entreprise (PEE) au préalable.

Le partage de la valeur

Les avancées sur le volet partage de la valeur sont remarquables.

Conformément à la promesse d’Emmanuel Macron, la loi du 3 décembre 2018 sur le financement de la sécurité sociale pour 2019 vient de supprimer le forfait social sur :

  • la Participation volontairement mise en place dans les entreprises de moins de 50 salariés
  • l’Intéressement dans toutes les entreprises jusqu’à 250 salariés. Cette mesure s’apprécie entité juridique par entité juridique et concerne toutes les entreprises de moins de 250 salariés faisant partie d’un groupe ou non. En revanche, dans le cas des UES (Unité Economique et Sociale) le seuil s’apprécie au global sur tout le périmètre de l’UES.
  • l’Abondement dans les Plans d’Épargne d’Entreprise (PEE) et Plans d’Épargne Retraite COllectifs (PERCO) dans les entreprises de moins de 50 salariés favorise la première étape de mise en place d’un dispositif de partage de la valeur dans les TPE et PME.

Avec des formalités simplifiées, le développement de ces mécanismes dans les TPE/PME, dont moins de 20% des salariés sont équipés, va accélérer.

La loi Pacte est un véritable levier de croissance et d’optimisation tant pour les entreprises que pour les salariés bénéficiaires.

Ses nombreux assouplissements répondent à un réel besoin sociétal en favorisant les efforts d’épargne pour la préparation de sa retraite à titre volontaire, par l’implication des régimes et l’allègement des charges pour le partage des valeurs et réussite de l’entreprise.

 

Bien que la loi ne soit pas mise en application immédiatement, il est possible de profiter de la période de déclaration de revenus pour effectuer un bilan sur l’ensemble des dispositifs détenus et/ou d’étudier la pertinence de les mettre en place.

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